Echte oorzaken tekort sociale huurwoningen
Wat zijn nou eigenlijk de echte oorzaken van het tekort aan sociale huurwoningen?
Het structurele tekort aan sociale huurwoningen in Stichtse Vecht en de rest van Nederland wordt veroorzaakt door een falend overheidsbeleid (zoals de voormalige verhuurdersheffing), een steeds te laag blijvende nieuwbouwproductie, stikstofregels en trage procedures. Ook zorgen de toenemende bevolkingsgroei, een sterke toename van eenpersoonshuishoudens en een stagnerende doorstroming voor een grotere vraag dan aanbod.
Hier zijn een aantal dieperliggende oorzaken:
- Jarenlange veel te weinig investering en beleidsfouten: de overheid heeft jarenlang veel te weinig geïnvesteerd in de sociale sector. Door de verhuurdersheffing (ingevoerd door Rutte II) moesten corporaties miljarden afdragen aan de staat, waardoor er minder geld was om nieuwe, sociale huurwoningen te bouwen. De directe overheidssubsidies voor de bouw van sociale huurwoningen door woningbouwverenigingen (woningcorporaties) zijn grotendeels afgeschaft in 1995. Dit proces staat bekend als de bruteringsoperatie, waarmee woningcorporaties financieel zelfstandig werden en geen directe rijksbijdragen meer ontvingen voor nieuwbouwprojecten. In plaats van subsidie te ontvangen, moesten corporaties vanaf 2013 juist een heffing aan de overheid betalen over hun sociale huurwoningen. Deze heffing is afgeschaft om woningcorporaties weer meer financiële ruimte te geven voor nieuwbouw en verduurzaming. Stagnatie in de bouwproductie: de bouw kan de vraag niet bijhouden, met een tekort van ruim 100.000 woningen in 2023.
- Stikstofregels en de uitspraak van de Raad van State in 2019 hebben bouwprojecten stilgelegd of vertraagd.
- Demografische ontwikkelingen: het aantal inwoners stijgt sneller dan verwacht. Daarnaast is er een sterke toename van alleenstaanden, gescheiden mensen en ouderen die langer zelfstandig wonen, wat de vraag naar kleine(re) woningen enorm opdrijft.
- Trage procedures en NIMBY-gedrag (NIMBY-gedrag: Not In My Backyard): ruimtelijke procedures duren lang (gemiddeld 8 tot 10 jaar) en bezwaarprocedures door omwonenden vertragen de bouw van nieuwe complexen aanzienlijk.
- Beperkte doorstroming: mensen met een middeninkomen die eigenlijk uit een sociale huurwoning zouden moeten doorstromen, kunnen geen betaalbare vervolgstap vinden, waardoor ze de sociale huurwoning bezet houden.
- Schaarste aan bouwgrond: grond in stedelijke gebieden is schaars en duur, waardoor ontwikkelaars vaker kiezen voor de bouw van duurdere woningen in plaats van sociale huur.
- Personeel en materiaal schaarste: sinds de crisis van 2008 is een deel van de bouwvakkers niet teruggekeerd, wat heeft geleid tot een tekort aan vakmensen.
De oplossingen:
- Geld van het Rijk, bestemd om vertragingen van woningbouwprojecten versneld weg te werken, wordt besteed om het aantal sociale huurwoningen van de corporaties versneld uit te breiden en niet uitgegeven om de commerciële projectontwikkelaars te pamperen. Maak van woningcorporaties weer woningbouwverenigingen, waar het bestuur op een democratische wijze wordt gekozen. De leden en het bestuur van de woningbouwverenigingen hebben dan weer grip op de investeringen, wat niet het geval is bij de huidige woningcorporaties en woningstichtingen.
- Een op te richten gemeentelijk huisvestingsbureau (niet een gemeentelijk bouwbedrijf) gaat de sociale huurwoningen beheren. De corporaties (Portaal, Vecht & Omstreken, WUTA en HABION) gaan verantwoording afleggen aan dit gemeentelijk huisvestingbureau. Er worden harde en langdurige afspraken gemaakt met woningcorporaties over aantallen, locatie, soort en grootte van te bouwen sociale huurwoningen. Tot de woningnood is opgelost worden in alle nieuwbouwprojecten minimaal 50% sociale huur en 40% voor de middeninkomens (tot €55.000) betaalbare koopwoningen gerealiseerd.
- In onze gemeente wordt voor nieuwbouw een zelfbewoningsplicht ingevoerd, uitzonderingen zijn mogelijk als mensen de woning als pensioenvoorziening verhuren. Mensen die door het woninggebrek (tijdelijk) in een recreatiewoning of stacaravan wonen hebben recht op een huisadres en postadres. Coöperatieve woonvormen worden gestimuleerd en ondersteund. Woningdelen wordt eenvoudiger en sneller mogelijk gemaakt.
- Er komt een verbod op de verkoop van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen aan binnen- en buitenlandse beleggers en speculanten. Gemeentegrond waar woningen kunnen worden gerealiseerd wordt alleen nog maar uitgegeven aan woningcorporaties t.b.v. sociale woningbouw. Huurders krijgen via ledenvergaderingen zeggenschap in de corporaties en over hun eigen woningen terug zodat bijvoorbeeld achterstallig onderhoud sneller wordt aangepakt. Studentenwoningen op Nijenrode moeten beschikbaar komen voor jongeren die werken en andere studenten, ook die van het MBO.
- Waar mogelijk worden betaalbare woningen toegevoegd door bestaande woongebouwen te verhogen met één of meerdere bouwlagen, het zogenaamde optoppen. Coöperatieve woonvormen worden gestimuleerd en ondersteund. Mantelzorgwoningen op het erf of als woningsplitsing worden gestimuleerd zolang er geen alternatieven zijn. De gemeente voert een actief aanschrijf- en vorderingsbeleid bij leegstand langer dan 6 maanden.
- Bouwgrond van speculanten die betaalbare woningbouw frustreren, wordt belast en kan worden gevorderd. Gemeentegrond waar woningen kunnen worden gerealiseerd wordt alleen nog maar uitgegeven aan woningcorporaties t.b.v. sociale woningbouw.
- Goed beroepsonderwijs en vakscholen voor iedereen die dat wil.
Als de échte oorzaken niet genoemd worden dan worden de échte oplossingen, die een eind kunnen maken aan het kolossaal woningtekort, geblokkeerd.
Er komt ook geen sociale huur of betaalbare koopwoning vrij als vermogende eigenaren permanent mogen gaan wonen in hun tweede dure appartement of watervilla.
Het merendeel van de populaire nieuwbouwlocaties met dure koopwoningen in Vreeland, Loenen of Maarssen-Dorp zijn onbetaalbaar voor onze schoonmakers, onze pakketbezorgers, onze wijkagenten, onze bouwplaatsmedewerkers onze verpleegkundigen, onze klassenassistenten, of onze supermarktmedewerkers.
Kortom: Voor iedereen met een gewoon CAO loon of daaronder is Volkshuisvesting is in verkeerde handen bij de markt.
Daarom wil de SP Stichtse Vecht als eerste een (op te richten) gemeentelijk huisvestingsbureau (niet een gemeentelijk bouwbedrijf) die de de sociale huurwoningen gaat beheren. De corporaties (Portaal, Vecht&Omstreken, WUTA en HABION) gaan verantwoording afleggen aan dit gemeentelijk huisvestingbureau. Voor nog meer oplossingen klik hier.